時(shí)間:2014-04-22 來(lái)源:武漢網(wǎng)whw.cc 作者:whw.cc 我要糾錯(cuò)
業(yè)主對(duì)小區(qū)不滿意,物業(yè)總“幫著”開發(fā)商說(shuō)話?小區(qū)設(shè)施有明顯缺陷,物業(yè)就是不找開發(fā)商整改?這是江城不少業(yè)主的感受——物業(yè)不為業(yè)主服務(wù),倒像是為開發(fā)商“服務(wù)”。
究其原因,還要從物業(yè)公司的“出身”說(shuō)起。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前,武漢住宅小區(qū)的物業(yè),基本都是樓盤開售前開發(fā)商“欽定”,還有不少樓盤物業(yè)和開發(fā)商同屬一家公司。導(dǎo)致本該是小區(qū)設(shè)施細(xì)節(jié)第一道“把關(guān)人”的物業(yè)公司處于弱勢(shì)地位,在查驗(yàn)小區(qū)以及日后管理中,不敢“開罪”開發(fā)商,對(duì)小區(qū)缺陷只能“睜一只眼閉一只眼”。
從下月1日起,這種“潛規(guī)則”將被打破。昨日,武漢市房管局發(fā)布《武漢市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行規(guī)定》,物業(yè)總建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的小區(qū),需公開招標(biāo)選擇物業(yè),最核心的評(píng)標(biāo)將由政府部門指導(dǎo)并全程公開。改變“暗箱操作”,讓物業(yè)回歸小區(qū)“把關(guān)人”。
●案例
小區(qū)缺陷明顯“把關(guān)人”缺位
昨日,記者來(lái)到武泰閘花園61棟住宅樓發(fā)現(xiàn),騷擾業(yè)主許久的噪音,終于被隔離。
2011年,該樓業(yè)主一入住就發(fā)現(xiàn),地下室水泵噪音太大,1—4樓家中都能聽到“嗡嗡聲”,一些住戶甚至要服藥入睡。業(yè)主跟物業(yè)投訴多次無(wú)法解決,直到本報(bào)報(bào)道、協(xié)調(diào),開發(fā)商和物業(yè)才出資改造。
“家里終于清靜了。”在高興之余,住戶肖婆婆不禁疑惑,水泵房明顯設(shè)計(jì)不合理,為何沒(méi)人監(jiān)督?向物業(yè)反映問(wèn)題為何要拖這么久才解決。
在光谷加州·香山美樹小區(qū),“把關(guān)人缺位”同樣存在。4月18日,記者在該小區(qū)看到,緊鄰住宅樓的空地,已變成“露天垃圾場(chǎng)”,堆放著大量建筑和生活垃圾。“一刮風(fēng),臭味能吹進(jìn)家里;一開窗,就看到垃圾池,蒼蠅橫飛。”業(yè)主心情可想而知。
物業(yè)的解釋是,目前還是入住裝修期,垃圾池是為方便堆放建筑垃圾。但這并不符合城管“垃圾不見天、不落地”的規(guī)定。記者在小區(qū)走訪一圈才發(fā)現(xiàn),小區(qū)沒(méi)有垃圾房,僅靠垃圾桶顯然難以承擔(dān)建筑垃圾,一旦運(yùn)送不及時(shí)就無(wú)處安放。
在武昌,兩個(gè)小區(qū)的缺陷更讓人哭笑不得——相鄰兩套房子大門呈90度,同時(shí)開門就會(huì)“打架”,如果隔壁門口站人,鄰居一開門就可能撞上去。
據(jù)了解,住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確,小區(qū)設(shè)計(jì)、設(shè)施安裝是否合理的把關(guān)者是物業(yè)公司。在這些有缺陷的小區(qū),物業(yè)去哪兒了?
●探因
房企欽點(diǎn)入駐 物業(yè)不敢得罪
“小區(qū)承接查驗(yàn),對(duì)業(yè)主居住品質(zhì)影響很大,如果小區(qū)本身存在明顯設(shè)施、設(shè)備缺陷,物業(yè)服務(wù)再好,也很難讓業(yè)主滿意。”全國(guó)三甲物業(yè)公司——長(zhǎng)城物業(yè)(武漢)公司總經(jīng)理陳艾華,這樣解釋“物業(yè)承接查驗(yàn)”意義。
按正常流程,小區(qū)在正式銷售前,開發(fā)商就必須選定物業(yè)服務(wù)公司。簽約后,物業(yè)首先要對(duì)小區(qū)工程、保潔和秩序,進(jìn)行查驗(yàn)。針對(duì)不合理的地方,需通知開發(fā)商整改。從售房到交房一般都有1—2年時(shí)間,足以整改設(shè)計(jì)缺陷細(xì)節(jié)。
“這些問(wèn)題對(duì)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司,一眼就能發(fā)現(xiàn),而且整改成本并不高。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,但令人擔(dān)憂的是,有些物業(yè)根本不敢給開發(fā)商提要求。
目前,武漢大多數(shù)開發(fā)商選擇物業(yè)時(shí),不向社會(huì)公開信息,而是邀請(qǐng)3—5家物業(yè)參與招標(biāo),最后選定一家。這導(dǎo)致物業(yè)公司的業(yè)務(wù),完全由開發(fā)商“派活”。面對(duì)物業(yè)提出的整改要求,一些看重口碑的大開發(fā)商會(huì)積極調(diào)整,但那些只有一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商,就會(huì)置之不理。
“要求太多,他下次就不邀請(qǐng)你,甚至列入黑名單,你的業(yè)務(wù)就越來(lái)越少。”武漢一家物業(yè)公司老總告訴記者,如果太過(guò)強(qiáng)硬,不僅會(huì)丟掉下次合作的機(jī)會(huì),即便對(duì)已簽約小區(qū),“得罪”開發(fā)商,也有麻煩。比如房屋出現(xiàn)漏水,業(yè)主只會(huì)跟物業(yè)反映,再由物業(yè)聯(lián)系開發(fā)商維修,若對(duì)方不配合,物業(yè)也沒(méi)有能力維修,業(yè)主被激怒拒繳物業(yè)費(fèi),影響的還是物業(yè)的收入。“所以,我們一般都是大事化小。”
“物業(yè)當(dāng)然希望小區(qū)的缺陷都能整改,否則一旦影響業(yè)主生活,業(yè)主只會(huì)把火撒到物業(yè)。”麗島物業(yè)副總經(jīng)理徐有禮認(rèn)為,但房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,物業(yè)在最末端,其被動(dòng)地位是天生的。
●尷尬
弟弟監(jiān)督哥哥 物業(yè)怎能硬氣
比起一些找“有關(guān)系”的物業(yè)入駐,問(wèn)題更麻煩的是,很多物業(yè)公司和開發(fā)商本來(lái)就同屬一家總公司,讓弟弟監(jiān)督哥哥,效果可想而知。記者了解到,武漢有1800余家物業(yè)公司,其中有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景的占六成左右,其中不少物業(yè)公司就是掌管著自家房產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤。
記者了解,對(duì)物業(yè)提出的整改要求,開發(fā)商是否接受,沒(méi)有硬性規(guī)定。一些大開發(fā)商,雖然更重視物業(yè)的合理建議,但綜合多家物業(yè)公司的反饋顯示,整改率也只有50%左右,能接受70%就算非常配合。
“物業(yè)提出的意見,多是從后期管理角度考慮,但開發(fā)商要綜合考慮美觀度、對(duì)購(gòu)房者的吸引力等指標(biāo),來(lái)設(shè)計(jì)小區(qū)。”武漢一家開發(fā)商分管工程的老總告訴記者,這就決定了開發(fā)商不可能100%接受物業(yè)的意見。
比如開發(fā)商為提高房產(chǎn)價(jià)值,總會(huì)給小區(qū)設(shè)計(jì)一些華而不實(shí)的設(shè)施,比如噴水池,初期可以成為賣房的亮點(diǎn),但后期維護(hù)運(yùn)營(yíng),每月僅水電費(fèi)就過(guò)萬(wàn),物業(yè)又無(wú)法承擔(dān),就會(huì)導(dǎo)致設(shè)備長(zhǎng)期閑置甚至電路失修,還帶來(lái)安全隱患。“如果物業(yè)和開發(fā)商同屬一家公司,物業(yè)提出反對(duì)小區(qū)搞噴泉、種植名貴樹木等不易維護(hù)的設(shè)施。做最后裁決的總公司,優(yōu)先考慮的當(dāng)然會(huì)是房子好不好賣。”武漢一家物業(yè)公司管理人員說(shuō)。
●改變
面向社會(huì)招標(biāo) 獨(dú)立專家打分
武漢市房管局物管處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,此前邀請(qǐng)招標(biāo)確定物業(yè)的方式,整個(gè)招標(biāo)過(guò)程不透明,可能導(dǎo)致部分不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商,傾向選擇更“可控”的物業(yè),而物業(yè)又對(duì)行使職責(zé)有顧慮,最終導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。
正因如此,該局出臺(tái)新規(guī):今年5月1日起,武漢總面積20萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū),前期物業(yè)公司不能由開發(fā)商“欽定”,必須向全社會(huì)公開招標(biāo)。(前期物業(yè),是指小區(qū)交房前進(jìn)駐的物業(yè)公司,如業(yè)主想更換物業(yè),需成立業(yè)委會(huì)投票。因此前期物業(yè)要服務(wù)小區(qū)至少3、5年,甚至長(zhǎng)時(shí)間。)
新規(guī)明確,20萬(wàn)方以上小區(qū)(約占新建小區(qū)一半)要招聘物業(yè),必須通過(guò)全市統(tǒng)一的招投標(biāo)管理平臺(tái),發(fā)布信息。而在最為關(guān)鍵的評(píng)標(biāo)過(guò)程,將由政府主管部門進(jìn)行指導(dǎo),并由第三方物業(yè)專家(開發(fā)商人員不得超過(guò)1/3)打分,確保對(duì)物業(yè)公司的選擇更為客觀。
“在物業(yè)招標(biāo)中形成公開競(jìng)爭(zhēng)和淘汰機(jī)制,不能再完全由開發(fā)商主觀選擇。”武漢房管局物管處負(fù)責(zé)人介紹,通過(guò)這種方式,就是要讓服務(wù)水平、服務(wù)意識(shí)最優(yōu)的物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)。
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